房地产广告是房地产信息发布的重要形式，对促进商品房销售起到了积极作用，其自身必须做到真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。在房地产市场经营行为中，虚假宣传、误导宣传等广告违法现象时有出现，侵害了购房者的合法权益。近年来，区市场监管局大力查处惩戒各类房地产违法广告行为，有效规范了本区房地产广告行为。广大购房者也需慧眼辨识房地产广告中的各类误导陷阱，识破房地产广告中出现率最高的三种误导形式：

　　一、以规划中或未经规划的市政条件作误导宣传

　　地段是衡量商品房价值的重要因素，开发商在对楼盘的广告宣传中，往往会引用楼盘周边的地铁站名称、学校名称、商场名称等便利设施的名称来凸显楼盘地段优势。

　　区市场监管局曾在对某楼盘项目公司检查时发现，其在楼盘区位图广告中标注了“郊野度假公园”“S7沪崇高速越江隧道（在建）”等设施，而事实上当时隧道尚未动工，郊野公园也未建成。

　　《广告法》和《房地产广告发布规定》明确了房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件如正在规划或者建设中，应当在广告中注明，并且不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传，也不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。区市场监管局依法对该公司的误导性广告行为作出行政处罚。

　　二、以建筑面积混淆套内使用面积

　　《广告法》第二十六条、《房地产广告发布规定》第四条都明确规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。广大购房者需要明确以下概念：商品房的面积有建筑面积和套内建筑面积两种，其中建筑面积是指套内使用面积、墙体面积、阳台面积、公摊面积四者之和，套内建筑面积是指使用面积、墙体面积、阳台面积三者之和。对于业主来说，直观意义上的房子大小即是套内使用面积和阳台面积这些能够直接为自身所使用的面积大小。

　　区市场监管局在监督检查中发现，部分开发商和房产中介在广告中宣传商品房面积时，以模糊的语句混淆建筑面积和套内使用面积，引起消费者误判，对购买行为造成误导，严重损害购房者利益，区市场监管局责令广告发布单位立即下架上述广告并依法作出行政处罚。

　　三、违法宣传升值预期

　　近期，区市场监管局接到举报称：“生态规划钱景旺！坐岛升值！”这一广告语句出现在了某开发商宣传单页中，这些语句涉嫌违反《广告法》第二十六条、《房地产广告发布规定》第四条的规定，构成升值承诺。

　　当前房地产广告市场中，“高回报高收益”“地铁房升值翻倍”“年递增10%以上”等此类用语频繁出现在广告宣传中，对于购房者来说诱惑十足。但事实上此类语句属于升值或者投资回报的承诺，房价受经济周期、市场需求、政策等多种因素影响，有涨有跌，未来行情难以准确预测，广告主应当在广告中提示风险无法确定，而非拍胸脯承诺房产增值。购房者更是应当保持理性，谨慎作出非刚需的房产购买决定。

　　综上，购房者应该审慎看待房地产广告，而房地产经营企业、经纪企业、广告经营者、广告发布者更应牢固树立守法意识，主动承担广告审查义务，对广告内容的真实性、合法性负责，全面建立、健全广告业务的承接登记、审核、档案管理制度，查验有关证明文件，核对广告内容。对违法违规发布房地产广告的广告活动主体，市场监管部门将依法处理。

　　□ 上海市崇明区市场监督管理局供稿