问：承租人向出租人支付租金和保证金应当遵循哪些规范？

　　答：承租人有义务根据合同约定支付租金和保证金。租赁关系终止时，保证金按照合同约定用来抵充承租人应支付的费用，出租人应当出具凭证，剩余部分归还承租人。承租人拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金，或要求支付违约金。违约金的数额、计算标准由合同约定，如果合同没有约定，按照拖欠租金额的日万分之四的标准计算违约金。承租人超过6个月未支付租金的，出租人有权解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。

　　问：物业费由谁承担，水、电、煤、通信等费用由谁承担？

　　答：合同有约定的，按约定执行。合同未约定的，承租人负责承担使用房屋所发生的水、电、煤、通信等费用，出租人负责承担物业费。

　　问：承租人需要装修房屋或者增设设施的，应当如何处理？

　　答：承租人装修房屋或者增设附属设施，应当事先征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁双方当事人协商确定归属及维修责任，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。

　　问：什么是转租？承租人是否有权将自己租赁的住房转租给其他人使用？

　　答：转租，指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再次出租以获得租金收益的行为。承租人获得转租权的途径有两种，一是合同中明确约定承租人可以转租，二是合同虽无约定，但承租人获得了出租人的书面同意。转租期限应在承租人剩余租赁期限内，超过部分无效。擅自转租房屋的承租人需承担违约责任。

　　问：房屋在租赁期间发生转让，承租人是否受影响？

　　答：因买卖、交换、赠予、继承等导致房屋在租赁期间被转让的，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，承租人有权继续租赁该房屋，但当事人之间另有约定的除外。

　　问：出租人出售房屋前，是否应通知承租人？承租人享有什么权利？

　　答：出租人应当事先通知承租人，通知内容包括房屋转让的时间及具体出卖条件。在同等条件（主要指转让价格、价款支付方式等）下，承租人享有优先购买权。当事人可以在租赁合同中对出售房屋的通知期限做出约定；未约定的，出租人应当至少提前3个月通知承租人。承租人收到通知后15日内未明确表示购买的，视作放弃优先购买权。

　　有下列情形之一的，承租人不享有优先购买权：（1）房屋共有人行使优先购买权的；（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买或者未参加拍卖的；（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　□ 上海市崇明区房地产交易中心供稿