2017年8月，原告通过某中介公司居间购买了被告名下位于本市的一套房屋，约定被告于该房屋所有权转移登记之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。然而，被告与原告办理完该房屋的所有权转移登记手续两个月后，被告仍未将房屋内的相关户口迁出。因协商不成，原告诉至法院，要求被告承担逾期迁出户口的违约责任并支付违约金10万元。被告辩称，其已在合同约定之日内将全家户口迁出，现该房屋遗留未迁出的户口系第三人所有，与被告无关，不应承担违约责任，故请求驳回原告的诉讼请求。

　　【判决结果】

　　法院经审理认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方应按合同履行。根据合同约定，被告应于该房屋所有权转移登记之日起30日内迁出房屋内的相关户口。被告售房时不知存在第三人的户口系对该房屋内户口情况的失察所致，现致使该房屋存在他人户口之瑕疵，已构成违约，应承担相应的违约责任，遂根据合同履行情况及当事人过错程度等因素，判决酌情给予原告赔偿，部分支持了原告的赔偿诉请。

　　【案例评析】

　　现实生活中，房屋多次交易以后，房屋内不仅会出现卖方户口，也有第三人户口的情形。房屋买卖合同中约定卖方于一定期限内迁出房屋内相关户口，而房屋过户后发现依然存在第三人户口尚未迁出的情形。根据现有户籍管理相关法律规定，被告仅能将自己的户口迁出，对于第三人的户口，被告无法直接迁出。此种情况下，买方要求卖方承担户口逾期迁出的违约责任是否存在依据？

　　根据合同法相关规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。该案中，双方签署的房屋买卖合同中明确约定，被告在办理完毕房屋权属转移登记手续后30个工作日内将房屋内的相关户口迁出。被告在出售该房屋时未了解房屋内相关户口的情况，且未如实告知原告，导致第三人的户口无法迁出而出现该房屋存有他人户口之瑕疵这一情形，系被告失察所致，应归责为其自身原因。被告属履行合同义务不符合约定，已构成违约，故应承担相应的违约责任。

　　根据合同法第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该案中，原被告双方约定了被告未将房屋内相关户口迁出应承担违约责任，但未约定具体的违约金数额。法院在审理过程中应根据合同主要内容已经履行完毕及被告过错程度等因素，酌定被告的违约赔偿金数额。

　　【法官提示】

　　近年来，随着社会经济的迅猛发展，房价上涨，房屋买卖合同纠纷大量涌现。房屋不仅具有使用价值，也作为户籍的载体，在居民就业、医疗、养老、教育等方面起着重要作用，因此，在多数房屋买卖合同中，都有要求卖方在约定期限内将房屋内户口迁出的约定。针对该案发生的情形，法官提示：

　　买房人在签署房屋买卖合同前，应向房屋所在地的户籍管理机关主动询问并详细了解该房屋是否存在其他户口且无法迁出的情形，并对户口迁移约定相应的违约责任，避免产生他人户口无法迁出的情形。卖房人应诚信交易，及时告知买房人房屋内的户口情况，若存在户口无法迁出的情况，要及时与买房人协商沟通，确定是否对此进行补充约定。

　　此外，针对本市房屋买卖合同中涉及户口迁移的事项，今年5月1日起即将施行的《上海市常住户口管理规定》第32条规定，房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。届时，买房人也可据此解决房屋内遗留户口难迁出问题，依法维护自身的合法权益。

　　□上海市崇明区人民法院供稿